Земля и дом на ней будут одним объектом недвижимости

Истоки вопроса

В советские времена земля принадлежала государству. Однако в 1990 году было введено право на частную собственность, которое распространилось на дома, а затем на участки. Так получилось два объекта недвижимости — что создает порой немалые сложности. Например, при оформлении и наследовании дома с земельным участком. Изменения в ГК (Гражданском кодексе) будут приняты, то все можно будет сделать сразу. Земля и все постройки, которые на ней возведены — будут считаться одним объектом недвижимости с общим кадастровым номером. Это распространенная практика в западных странах.

О готовящихся поправках сообщил Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству. Законопроект был принят в первом чтении и разделен на части для проработки.

Массовая перерегистрация?

То есть придется идти и переоформлять дома с участками — по новому порядку? Чиновник считает, что в этом необходимости не будет.

Павел Крашенинников,председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству

«Во избежание очевидных проблем в сферах государственной регистрации и налогообложения, в переходных положениях законопроекта предусмотрена норма, по которой для зданий и сооружений на земельных участках сохраняется прежний порядок кадастрового учета и налогообложения. При этом будет указано, что они являются составной частью земельного участка. Так что массовой перерегистрации или перерасчета налоговых ставок не будет».

Павел Крашенинников подчеркнул также преимущества нововведения. Дом и участок будут оформляться как единый объект недвижимости. А это значит, что потребуется меньше документов, а налоги снизятся. И, конечно, получится сэкономить время и нервы.

Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству

«Предполагается, что количество бюрократических процедур сократится: гражданам не придется отдельно оформлять землю, отдельно дом. Все можно будет сделать за один раз».

Лишние сложности

Однако некоторые юристы не видят необходимости в этих поправках. Специалисты уверены, что собственников жилья ждут лишние хлопоты. Если на участке только один дом, то проблем быть не должно. Объект нетрудно продать. Но как быть, если на земле построено несколько зданий, жилых и нежилых, а владелец хочет продать один из домов? Руководитель крупной юридической фирмы опасается, что придется выделить и часть земли для передачи покупателю — а какая эта часть, как определить границы. Вопросов много. Эта проблема итак есть, а грядущие перемены, по словам юристов, вполне могут ее усугубить.

Вероятно, появятся и новые возможности для мошенников. Недобросовестные кадастровые инженеры могут позвонить уязвимому пожилому человеку и настаивать на скором переоформлении — «по новому порядку».

Дачники выиграют

Управляющий партнер другой юридической компании рассказал о плюсах поправок в ГК для садоводов. По его мнению, дачники вынуждены регистрировать все жилые и хозяйственные постройки на своем участке, а это, несмотря на дачную амнистию, достаточно хлопотно. Нужны документы, планы, описания. В противном случае их ждут неприятные последствия, связанные с уклонением от уплаты налогов.

Госинспекции по недвижимости активно занимается выявлением самовольных строений — с помощью дронов. За прошлый год так было обнаружено более 900 самостроев в Москве. А если земельный участок и все, что на нем, станет единым объектом, то регистрация будет в рамках одного действия. Более того,  у садоводов получится сэкономить на госпошлинах (за регистрацию перехода прав или за первичную регистрацию).

Дело о наследстве — участок твой, а дом мой

Пока поправки в ГК не приняты — возникают неприятные ситуации. В одном из популярных онлайн-изданий была рассказана история семьи с тремя взрослыми детьми. После смерти хозяйки дома в сельской местности, их матери, наследники не смогли мирно решить вопрос о том, кому достанется недвижимость. В завещании женщина завещала старшей дочери гараж и ½ дома, а второй дочери и сыну — по ¼ этого дома. А об участке ничего сказано не было. Договориться не получилось, потому, как все дети покойной претендовали и на землю тоже.

Начался долгий судебный процесс, решения опротестовывали — то один, то другой наследник. Дошло до Верховного суда (ВС). По действующему закону (статья 130 ГК РФ) участок и постройки на нем — «самостоятельные» объекты. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда постановила, что разными объектами можно распоряжаться по отдельности. Судьи посчитали, что участок не считается придатком строения, однако собственник дома или другого сооружения может пользоваться землей. И участок отдельно от дома завещать можно. Хотя в статье 1 Земельного кодекса говорится о принципе единства судьбы земли и объектов, которые на ней расположены.

В Верховном суде подчеркнули, что раз хозяева дома и участка одни и те же, то принцип не нарушается. Несовпадение же долей не играет роли. И все решения, принятые по этому спору о наследстве, были отменены, а дело направлено в первую инстанцию — для нового рассмотрения с учетом разъяснений ВС.

Если поправки, как обещает Крашенинников, примут в ближайшее время, ряд подобных вопросов будет решаться быстрее.