Юристы опасаются, что покупка дома в новых условиях не будет безопасной

Цифровизация правовых сделок, отсутствие острой необходимости в нотариусах и риелторах и другие упрощения процедур с недвижимостью могут привести к росту числа афер.

По мнению Олега Зайцева, декана «Высшей школы правоведения» и профессора кафедры правового обеспечения рыночной экономики РАНХиГС, из-за современного упрощения сделок с недвижимостью уровень безопасности таких операций снижается. Он отметил, что есть банковские приложения и другие сервисы, позволяющие совершать важные сделки практически без личного присутствия. Порой, как утверждает профессор, достаточно SMS — и людям нравится, что это напоминает игру. Психологически человека привлекает возможность все решать с телефона. Это быстро и легко. Однако юристы обеспокоены, что в этом формате заключения сделок не соблюдены требования  безопасности.

Юридические ритуалы 

Юридические операции сопровождаются необходимыми ритуалами. Еще лет 10 назад считалось, что без них не обойтись. К примеру, когда человек приходит к нотариусу, специалист зачитывает текст документа, разъясняет  в устной форме те или иные положения, отвечает на вопросы. Если этот ритуал (а именно зачитывание вслух и разъяснение содержания) не был совершен, гражданин имеет право обратиться в суд для оспаривания сделки. То есть это мера безопасности — чтобы человек ясно понимал, о чем речь и каковы последствия.

Но при этом ритуал считается некоторым усложнением процедуры. Иногда в нем нет необходимости. Поэтому многие порой ратуют за упрощение ритуальных процедур. Так, в январе 1998 года вступил в силу закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». И юристы знали, что свидетельства значения уже не имеют, нужна запись в реестре. Так произошло административное упрощение. На каковы были последствия? Документы начали принимать в МФЦ — включая договор в письменной форме.

И Зайцев считает, что так граждане «отошли» от нотариуса и от Росреестра. Это повлекло за собой развитие новых схем мошенничества в сделках с недвижимостью, так как сотрудники МФЦ недостаточно компетентны и не располагают нужными полномочиями. В частности, они не могут оценить волю сторон на совершение сделки по продаже дома.

Риелторы больше не нужны

Олег Зайцев отметил, что приложения практически полностью заменяют риелторов. И скоро в этой профессии надобности не будет совсем. Если только не урегулировать как-то правовой статус риелтора. Роль этого специалиста профессор оценивает довольно высоко и подчеркивает, что риелтор особенно важен не только для поиска варианта по определенным критериям, но и при сложных вариантах подбора недвижимости,  обмена и др.

Однако люди часто не верят риелторам и опасаются мошенничеств именно с их стороны. Поэтому нужна какая-то норма для уверенности клиента, что договор безопасен. Например, нотариальное удостоверение соглашения и принятие специального закона о деятельности риелторов. Зайцев считает, что если ответственность самого нотариуса по сделке будет застрахована, то это станет усилением гарантии безопасности (нотариус возместит причиненные убытки). Цифровизация, по мнению юристов, открывает новые горизонты для неправомерных действий с объектами недвижимости.

Новые аферы

Как сообщают специалисты крупных агентства по недвижимости, ситуация в последнее время действительно усложнилась во многом из-за развития информационных технологий. С одной стороны сделки стали проходить быстрее, процедуры упрощены, но с другой — открылись новые пути для аферистов в сфере недвижимости.

Главным образом, проблема в использовании электронной цифровой подписи (ЭЦП). Есть случаи подделки ЭЦП. Например, при регистрации ипотеки, покупке дома и др. Такая подпись оформляется в специализированных центрах или МФЦ. Личный кабинет пользователя могут взломать, документы подделать, а и есть сайты-двойники Росреестра. Журналистам одного регионального издания получилось оформить ЭЦП по поддельным бумагам.

Порой человек узнает, что его дача продана — постфактум. Самое слабое место здесь — лицо, принимающее документы. Специалист должен идентифицировать личность гражданина, а небрежность или даже подкуп — и собственник лишается своей недвижимости.

Недавно был принят закон, который не позволяет использовать электронную подпись без письменного согласия владельца. Можно также подать в Росреестр заявление о личном участии в сделках с недвижимостью. Это, как считают власти, должно помочь в повышении безопасности таких договоров.

В Европе электронная подпись применяется уже около 20 лет. Ее валидность должна быть подкреплена:

— уникальностью подписи (uniquely linked to the signatory);

— возможностью идентифицировать владельца подписи;

— обеспечением полного контроля владельца подписи над своей ЭЦП;

— технологическим обеспечением очевидности любых изменений в документе или подписи.

Второй и третий критерии — легче всего обойти. Но, как отмечают юристы, и с бумажными документами также проворачиваются мошеннические схемы. Видимо, необходимо тесное сотрудничество государственных органов, банков и технологических поставщиков, а также усиление ответственности за мошенничества с использованием данных.

Что еще может помочь снизить риск

Стоит остерегаться моментов, когда вас просят назвать пароль от личного кабинета. Особенно, по телефону. Бывает, человек представляется застройщиком или сотрудником банка. И все документы, которые вы подписываете, надо читать долго и вдумчиво. Если же все же вы стали жертвой мошенников, то есть закон, позволяющий получить однократную компенсацию за утрату прав собственности, которая произошла не по вашей вине (а в результате аферы, в частности).

Тем временем

Пресс-служба Росреестра выпустила сообщение о том, что частичный перевод штата Росреестра на удаленный режим на сроки предоставления госуслуг не повлияет. Игорь Майданов, руководитель управления Росреестра по Москве, уточнил, что предусмотрены «бесконтактные» способы подачи документов. Это почтой или в электронном виде.