Власти введут эксроу-счета для ИЖС

О грядущем распространении механизма счетов эскроу на ИЖС рассказал Ирек Файзуллин, глава Минстроя — на встрече с представителями бизнеса в Торгово-промышленной палате. По его словам, соответствующий документ и нормативные акты Правительства будут обсуждаться в ходе весенней сессии. Сегодня система применяется только при покупке квартир в строящихся высотных домах. В проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ эта мера, введение эскроу-счетов, предусмотрена со сроком до 2035 года.

Политики продолжают вести переговоры с банками об ипотечном кредитовании строительства индивидуального жилья — на более выгодных условиях. Пока же в этом сегменте рынка недвижимости работают только пилотные проекты. К примеру, льготный кредит на строительство частного дома под 6,5% годовых — для молодых семей с детьми. Программа была запущена 1 декабря 2020 года и продлится до 1 июля 2021 года.

Дома могут подорожать

Эксперты считают, что введение системы эскроу-счетов и льготной ипотеки повлияло на стоимость квартир. Спрос повысился, также подорожали строительные материалы: арматура, древесина и др. Цена квадратного метра увеличилась на 19%. А площадь квартир в новостроях уменьшается — чтобы человек мог купить жилье дешевле. Хотя есть государственные задачи по стимулированию рождаемости. И семье с детьми жить в маленькой квартирке некомфортно, пусть это и выгодно с финансовой точки зрения.

Президент России, Владимир Путин, провел совещание по экономическим вопросам, в ходе которого заявил о дефиците доступных вариантов квартир — нужных для семей размеров. Одним из решений глава государства посчитал развитие сферы ИЖС. В Стратегии говорится, что в 2019 году средняя площадь дома на земле составляла около 139 квадратных метров, а цена одного «квадрата» была ниже стоимости аналогичного м2 квартиры в 1,5-2 раза. Но в прошлом году спрос на загородные дома возрос на 30-50%, а с ним и цены — на 10% и выше. И если появится возможность безопасной сделки и долгосрочного кредита с низкой процентной ставкой, то не исключен риск дальнейшего повышения стоимости объекта недвижимости.

С другой стороны эскроу-счет должен обеспечить безопасное проведение расчетов между продавцом и покупателем. Речь не о «хаотичной» стройке, а о договоре с компанией, комплексном строительстве. Механизм подразумевает, что деньги будут получены девелопером, только когда коттедж будет готов. Можно ли считать, что это компенсирует возросшую цену (если стоимость действительно рванет вверх)?

Политики обещают параллельно заняться социальной инфраструктурой, дорогами, транспортным сообщением и, по словам Ирины Булгаковой, председателя экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ —  разработкой правил содержания малоэтажных районов. Чиновник предложила дать девелоперам возможность поэтапно раскрывать эскроу-счета — при выполнении определенной части строительства, до сдачи объектов в эксплуатацию.

И снова типовые проекты

В планах властей  — масштабированное производство индивидуальных домов. Это, как считают политики, позволит избежать строительных рисков. Семье, которая хочет иметь свой дом, традиционно предстоит решение несколько задач. К примеру, нужно найти подходящий земельный участок, где в непосредственной близости есть все необходимое для комфортной жизни. Есть и проблема проведения коммуникаций. А еще непросто выбрать прораба, бригаду, контролировать процесс.

Банки же уверены, что удобнее готовый «продукт». То есть человек заключает контракт с девелопером, открывает эскроу-счет и ждет, когда его дом будет готов (включая инженерные сети, дороги пр.). Деньги же застройщик получит, только когда передаст объект покупателю.

«Заводские» дома, домокомплекты, по мнению чиновников, могут стать ликвидным банковским залогом — но не постройки, возводимые «хозспособом». Ведущие банки считают, что для развития ИЖС в России необходимо массовое строительство коттеджных поселков, таунхаусов — исключительно профессиональными застройщиками. По сути, это будут загородные дома с городской инфраструктурой — что очень важно для людей, которые в связи с пандемией перешли на удаленный формат работы.