Какие частные дома могут попасть под всероссийскую реновацию. Разъяснение юриста

В конце прошлого года Госдума приняла закон о всероссийской реновации – ФЗ от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий». Московская программа реновации распространяется на всю страну: людей будут расселять из старых хрущевок, бараков и аварийных домов в нормальное жилье, а населенные пункты смогут строить на месте снесенных объектов новые, создавая комфортную городскую среду. В то же время, у этого закона много критиков, и не очень понятно, какие права есть у владельцев расселяемого жилья. Для участников и читателей особенно важно, что закон предусматривает возможность изымания и сноса частных домов. Индивидуальные дома могут быть изъяты у собственников, если их признают изношенными или если в них просто отсутствует инженерно-техническое обеспечение, но, с другой стороны, в законе оговаривается, что такие дома и участки изымать нельзя, если дом не изношен. Мы попросили консультанта нашего юридического раздела Василия Гуцева (ник на Dremlin) объяснить, как трактовать это противоречие и что все это может означать для владельцев загородной недвижимости в практическом плане. 

По мнению нашего юриста, этот «сыроватый и местами противоречивый закон» – отчасти развитие ранее существовавшего режима комплексного развития территории (КРТ). А его самое яркое новшество в том, решение о КРТ как туз «бьет» любые другие градостроительные документы: и правила землепользования и застройки, и Генпланы подлежат корректировке под решение о КРТ, а при противоречиях между ними во внимание принимается именно решение о КРТ.

Василий Гуцев Юрист, консультант

Сразу скажу по поводу ИЖС и садовых домов: формально они имеют прямо установленный в законе иммунитет (ч. 6 ст. 65 ГрК РФ + п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ). Но… как я уже говорил, закон противоречивый, и я уже вижу пару-тройку ситуаций, когда они могут попасть под удар.

Всего есть четыре вида КРТ:

• КРТ жилой застройки;
• КРТ нежилой застройки;
• КРТ незастроенной территории;
• КРТ по инициативе собственников недвижимости.

Последние два вида КРТ вряд ли коснутся обычных граждан.

КРТ жилой застройки нацелено на многоквартирные дома, прежде всего – на аварийные многокваритирные дома (МКД). Такие дома попадут под снос без лишних рассуждений.

Василий ГуцевЮрист, консультант

Но есть еще обширный перечень неаварийных МКД, которые могут попасть под снос (п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Туда попадают и дома из периода индустриального домостроения (т.е. все панельки и крупноблочные дома, да и обычные кирпичные хрущевки тоже, скорее всего, попадут туда), а также принципиально неопределимый сейчас круг домов, которые по параметрам физического износа или стоимости капремонта не вписываются в региональные нормативы. Очевидно, что региональные нормативы будут устанавливаться властями в интересах крупных застройщиков, желающих расчистить под застройку «вкусные» земли в центре городов.

Характерно, что «неаварийные» дома попадают под изъятие автоматически, если в течение установленного срока со дня публикации проекта решения о КРТ там не будет проведено собрание по вопросу участия в программе КРТ. Срок проведения таких собраний определяется субъектом РФ, и не может быть меньше одного месяца.

Василий ГуцевЮрист, консультант

При этом проекты решений о КРТ субъекта РФ или органов местного самоуправления (ОМСУ) публикуются только на сайте субъекта РФ / ОМСУ («Дорогие граждане, регулярно читайте сайт, где-то там может быть выложен проект. Где именно? Где-то там, чего вам не понятно?»), а проекты решения о КРТ от Правительства РФ вообще могут нигде не публиковаться. Ну, еще проекты решения ОМСУ могут «публиковаться» на информационных щитах.

Если неаварийный дом попал в решение, исключить его оттуда можно только по решению общего собрания многоквартирного дома, принятому до утверждения документации по планировке территории в соответствии с принятым решением. Опоздали? Ничего не знаем, под снос.

И вырисовывается схема быстрой расчистки квартала:

• принятие проекта решения о КРТ и его публикация где-то на сайте субъекта РФ / ОМСУ;
• с этого момента начинает течь срок на проведение общего собрания многоквартирного дома – минимум месяц;
• прошел срок на проведение собрания – все, кто «промолчал», автоматически попали в решение о КРТ;
• сразу же подается на утверждение уже подготовленная документация о планировке территории и в течение 20 рабочих дней рассматривается и утверждается органами власти.

Всё, кто не успел заявить, что не хочет участвовать, из КРТ уже не выберутся.

Эта схема, правда, работает в случае, если застройщик определен заранее без торгов, если же будут проводиться торги на право застройки, еще будет дополнительное время на срок проведения торгов и заключения договора о КРТ.

КРТ нежилой застройки отличается от КРТ жилой застройки не только тем, что в нем не могут участвовать многоквартирные дома, но и тем, что, на первый взгляд, в него попадают только те объекты капитального строительства и участки, которые письменно согласились на это (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). 

Более того, при дословном прочтении закона это согласие должны дать все собственники участков и обектов капитального строительства (ОКС) в пределах территории.

Василий ГуцевЮрист, консультант

В этой схеме не просматривается возможности принудительного изъятия участков и ОКС, собственники которых отказались от участия в программе. Но для меня как-то очень дико выглядит одна только мысль, что власть вот так просто откажется от КРТ, просто потому что пара собственников взяла да отказалась от участия или промолчала. Так что я уверен, что или закон поправят, или судебное толкование дадут, позволяющее принудительно изымать участки под КРТ нежилой застройки. 

Как минимум, учитывая экстраординарный характер решения о КРТ, таким решением о КРТ могут в упрощенном порядке поменять ВРИ и градрегламент для территорий, попадающих под КРТ, чтобы в дальнейшем использование участков по прежнему назначению стало невозможным: будут отказывать в согласовании нового строительства и реконструкции, считает наш эксперт. 

Для обоих видов КРТ предусмотрено, что помимо «основных» объектов в решение о КРТ могут попасть и другие участки и ОКС, расположенные в пределах того же элемента планировочной структуры, что и «основной» объект (ч. 3 и ч. 5 ст. 65 ГрК РФ).

Василий ГуцевЮрист, консультант

Так что, если где-то в квартале, или микрорайоне, а то и в целом районе имеется аварийный многоквартирный дом, под снос могут попасть и другие объекты капитального строительства, включая ИЖС. Круто? Не то слово. Во всяком случае, частному сектору в городах стоит напрячься, потому что ситуация, когда среди частных домов стоит многоквартирный барак — обычное дело. Не сбрасываем со счетов и ситуацию, когда частный дом на двух хозяев после его юридического раздела регистрируется в ЕГРН как многоквартирный дом на две квартиры. МКД? МКД. В неудовлетворительном техническом состоянии? Да. — Под снос.

В этом как раз и проявляется противоречивый характер закона, говорит эксперт.  Казалось бы, в ч. 6 ст. 65 ГрК РФ прямо сказано, что садовые участки и ИЖС не попадают в КРТ. Но зачем тогда есть отдельная норма (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ), где сказано, что не изымаются объекты ИЖС и садовые дома, кроме домов в ненадлежащем техническом состоянии или без сетей инженерно-технического обеспечения? Значит, всё же можно изымать ИЖС? Похоже, что так.

Василий Гуцев особо обращает наше внимание на момент отсутствия сетей инженерно-технического обеспечения: в законе не сказано, каких именно сетей, и не секрет, что изрядная доля частного сектора не имеет водопровода или центральной канализации. 

Это значит, что даже новый дом с септиком вместо центральной канализации может попасть под снос, потому что не проходит по критерию наличия сетей инженерно-технического обеспечения.

Итак, самый очевидный риск для ИЖС — это попадание в решение о КРТ за компанию с аварийным МКД, находящимся в том же квартале / микрорайоне / районе. Но это не все.

Василий ГуцевЮрист, консультант  

Как я уже говорил, я не верю, что КРТ нежилой застройки носит только добровольный характер. Это абсурдно и совсем не в характере наших властей.

И, что важно для ИЖС, у КРТ нежилой застройки есть такое замечательное условие для включения в КРТ, как несоответствие ВРИ участков и объектов капитального строительства тем ВРИ, которые установлены в ПЗЗ (п. 3 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ). Ну и самовольные постройки (зарегистрированные по пресловутой дачной амнистии) тоже сюда попадают.

Уже много где в ПЗЗ для старого частного сектора установили запрет на новое строительство ИЖС. Но пока люди выкручивались за счет того, что можно продолжать использовать такой земельный участок и строения без приведения в соответствие с новым градрегламентом (п. 8 ст. 36 ЗК РФ). Теперь такие участки просто попадут под КРТ. 

Так что теперь всему частному сектору нужно внимательно отслеживать изменения в ПЗЗ, потому что, как только для их территории убирают ИЖС из числа разрешенных ВРИ, они сразу попадают в зону риска. Аналогично рискуют и дома ИЖС, имеющие в соседях в том же квартале самовольные постройки.

Что касается определения стоимости при изъятии домов и участков, то она равна рыночной стоимости на момент принятия решения о КРТ.

Естественно, ветхий дом имеет низкую рыночную стоимость. Стоимость земли будет учитываться – если земля на праве собственности. Маловероятно, что будет учитываться стоимость права аренды, если участок под домом арендуется.

Если частный дом формально зарегистрирован как многоквартирный, то есть некоторый шанс, что будет предоставлено равнозначное жилье, но для этого нужно, чтобы был принят соответствующий нормативно-правовой акт субъекта РФ (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ). А если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние или ограниченно дееспособные, то предоставление денежного возмещения не допускается — только предоставление жилья. Но легче от этого не станет, ведь, по общему правилу, предоставление жилья производится с зачетом стоимости изымаемого жилья. Разницу придется оплачивать. Но эти положения ЖК РФ относятся в первую очередь к МКД (речь об изъятии помещений, а не домов). Будут ли его положения применяться к ИЖС — непонятно. Возможно, будут применять по аналогии.

Картина, нарисованная нашим экспертом, выглядит довольно безрадостной, но, как он говорит, возможно, что действие нового закона распространится все же только на многоквартирные дома.

Василий ГуцевЮрист, консультант  

Вся реновация изначально была нацелена в первую очередь на МКД. Будут ли её использовать для «расчистки» частного сектора — большой вопрос, особенно учитывая, что ИЖС в объектах реновации прямо не указаны. 

Однако не стоит забывать, что для застройщика расчистка квартала из частных домов намного рентабельнее застройки такого же по площади квартала из хрущевок: площадь земли такая же, а сумма компенсаций на порядок меньше. И если речь о частном секторе в центре города, как, например, в Иваново, есть изрядный риск, что застройщики будут всеми силами лоббировать применение реновации к участкам ИЖС.

Во всяком случае, людям, которые еще только готовятся покупать участки и приступать к стройке, лучше иметь в виду указанные моменты и, как минимум, избегать соседства с аварийными многоквартирными домами.

На можно прочитать статью, которая поможет разобраться с вопросом категорий и ВРИ участков,  присоединиться к горячей дискуссии о плюсах и минусах жизни в частном доме, посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.