Как проверить участок перед покупкой

Весь последний год социологические измерения показывают, что интерес к загородной жизни постоянно растет. Люди покидают некомфортные «человейники» в больших городах, покупают земельные участки и решаются на стройку. Но покупка земли – дело серьезное; вместо с участком можно приобрести большие проблемы. Обычно люди настораживаются, если предложение продавца какое-то странное.

CrendelekУчастник

Продавец ниже средней цены указал на несколько своих участков (в разных частях поселка ИЖС). Думаю, где подвох. 

Но и в любом другом случае расслабляться не надо. Прежде, чем совершать с участком какие-то юридические действия, его надо проверить по всем пунктам. Рассказываем, как выяснить, не входит ли участок в Зону с особыми условиями использования, какие документы нужно посмотреть и что в них можно увидеть, какие моменты проверяются по публичной кадастровой карте и на что еще нужно обратить внимание до покупки земли.

Зачем смотреть правоустанавливающие документы
Зачем проверять кадастровый паспорт
Зачем смотреть землеустроительное дело
Что покупатель может узнать из публичной кадастровой карты
Что можно узнать из выписок ЕГРН и на сайте Росреестра
Зачем делать сверку в натуре

Юридический консультант нашего портала Василий Гуцев (ник на FORUNHOUSE Dremlin) объяснил, какую именно информацию нужно искать покупателю в документах продавца.

Свидетельство о праве собственности – это описание объекта недвижимости, кадастровый номер и ссылка на правоустанавливающий документ.  

Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи (дарения, мены), постановление о предоставлении земельного участка, свидетельство о праве на наследство, соглашение о выделе доли или судебное решение. Здесь рекомендуется проверить соответствие документа нормативно-правовым актам, которые действовали на момент его составления, и, если продавец не первый собственник участка, максимально глубоко отследить цепочки сделок с участком, учитывая сроки исковой давности.

Некоторые эксперты считают небезопасным покупать землю и другую недвижимость, полученную в наследство от наследодателя мужского пола (и все равно, как досталось наследство, по закону или завещанию).  

Glorf Участник

А если наследство открылось сравнительно недавно (~пара лет) и наследодатель был фертильного возраста, то лучше не покупать вовсе. Несовершеннолетние дети имеют право на обязательную долю, а выявить всех детей представляется крайне сложным делом.

DremlinКонсультант

Если наследник не принял наследство вовремя, он должен восстанавливать срок на принятие наследства по 1155 ГК РФ, и в этом случае он к покупателю ничего не предъявит, только к другим наследникам будет иск о взыскании НО. Если наследник (через суд) докажет, что принял наследство фактическими действиями, он может заявить виндикационный иск к покупателю, который отбивается через добросовестность.

То есть, проблемы у покупателя могут только из-за его недобросовестности: он знал, что есть реальный собственник; он купил участок по заниженной цене, он проявил неосмотрительность, не проверив участок перед покупкой.

Кадастровый паспорт дает информацию о границах, о смежниках, о категории и виде разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Этот важный документ позволит проверить, что было сделано межевание, что данные в нем не противоречат данным из других документов, что данные о смежных участках не противоречат реальному положению дел, что категория и ВРИ участка соответствуют генплану и Правилам землепользования и застройки.Строить индивидуальные дома можно на участках категорий

•  «земли поселений» (ЗНП)
•  «сельхозназначения».

У них должен быть один из следующих видов разрешенного использования:
 

• для ИЖС;
• для ЛПХ;
• ведение садоводства.

ИЖС (категория этих участков всегда «земли населенных пунктов») позволяет построить на участке жилой дом, любые хозпостройки и коммуникации.

ЛПХ тоже не накладывает ограничений, но только если категория – «земли поселений»! А категория «земли сельхозназначения» накладывает на участок с ВРИ ЛПХ множество ограничений, требует бесконечных согласований. С ним лучше не связываться.

Для ведения садоводства (этот ВРИ ничуть не хуже, чем ИЖС, сейчас на таких участках тоже можно строиться на средства материнского капитала).

 ВРИ участка можно изменить, но это сложная и долгая бюрократическая процедура, лучше сразу покупать беспроблемный участок. Статья, подготовленная при участии юридических консультантов нашего портала, поможет разобраться в теме категорий земли и видов разрешенного использования участков.

Данные землеустроительного дела о межевании  участка, нахождении его границ, о том, кем они согласованы нужно сравнить с данными из других документов. Совпадают ли координаты из землеустроительного дела с координатами в кадастровом паспорте? Кто подписывал акт согласования границ? Если владельцы смежных участков сменились, надо убедиться, что те, кто подписывал акт согласования, были предыдущими собственниками.

Публичная кадастровая карта Росреестра отличный бесплатный инструмент для тех, кто готовится покупать земельный участок. Она дает возможность убедиться, что границы участков корректны, что участок действительно стоит на кадастровом учтете, можно узнать информацию о смежниках, проверить площадь участка. Также карта показывает, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Если попадает, дело плохо, от покупки такой земли лучше отказаться. Продавец может утаить, что его участок входит в одну из  санитарно-защитных или водоохранных зон, зону охраны памятников истории и культуры, охранную зону ЛЭП, газопровода, нефтепровода и т.п.; но у каждой из этих зон свои ограничения, и может выясниться, что строится там вообще нельзя, постройку признают самовольной и заставят сносить. Чтобы проверить, входит участок в ЗОУТ или нет, нужно выбрать «ЗОУИТ» во вкладке «Поиск». Но сведения, не внесенные в  Единый государственный реестр недвижимости, на карте не отображаются. И чтобы узнать все наверняка, нужно попросить продавца показать вам градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Продавец может запросить его через портал Госуслуг, единственное, ждать придется долго,  до 20 дней. Но убедиться, что участок не в ЗОУИТ, все же необходимо, особенно если рядом возвышается красивое, явно историческое здание (объект культурного наследия!), или проходит газопровод, или маячит что-то еще подозрительное.

Cedric_1 Модератор

Для проверки отсутствия/наличия градостроительных ограничений попросите продавца предоставить ГПЗУ или уведомление о согласовании начала строительства от администрации.

Полезная информация об участке может содержаться в интернете в открытом доступе, и не лишним будет тщательно поискать, велись ли в отношении участка суды, публичные слушания, можно найти сведения об установлении охранных зон и пр.

Официальный сайт Росреестра может показывать, какие обременения могут быть у покупаемой земли: нужно зайти по ссылке и  ввести в соответствующие графы кадастровый номер, адрес или условный номер участка. Также нужно обязательно заказать выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и о переходе прав (чтобы проверить, кому, сколько раз и по каким сделкам передавался участок). Возможно, выяснится, что на участок наложен арест, или он в залоге, или есть еще какие-то обременения.

Еще одна отличная возможность, которую дает  ЕГРН  — выписка о правах отдельного лица на имевшиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости. Может оказаться, что человек в короткие сроки заключил множество разных сделок с недвижимостью – не обязательно, но вполне вероятно он может быть замешан в каком-то мошенничестве, и не факт, что купленный у него участок не истребуют.

UbiuroУчастник

Несколько последовательных сделок в отношении недвижимости  могут таить в себе неприятные сюрпризы. Причем, проверить юридическую чистоту всех предыдущих сделок не представляется возможным.

Все данные из документов должны соответствовать действительному положению дел. Нужно измерить площадь участка, убедиться, что заборы стоят строго по границам участка, не заходят на земли общего пользования; что на этом и соседних участках нет знаков охранных зон, познакомиться с владельцами смежных участков.

Покупка участка – серьезное дело, и в идеале следует изучить историю участка с момента формирования. Имеет смысл попросить продавца заказать выписку о переходе прав собственности на участок, чтобы изучить основания  для первой записи. К сожалению, на FJRUMHOUSE есть истории, когда покупатели были слишком доверчивы и беспечны даже в ситуациях, когда от покупки лучше было отказаться. Так, наш пользователь купил участок у дамы –  в свидетельстве о праве собственности значился договор купли-продажи с человеком, который об этом участке вообще ничего не знает, права собственности у него никогда не было: скорее всего, действия происходили по утерянному паспорту.  Узнайте, законна ли продажа участка по документам старого образца. Посмотрите наше видео посмотрите наше видео о том, как оптимизировать затраты при строительстве дома.