Можно ли построить дом в лесу?

Большинство россиян не хотят жить в квартирах — около 70% граждан мечтают о доме на земле. Ведь это тебе никакого шума за стеной, красивая природа и чистый воздух, а еще и свой участок, который можно возделывать или использовать исключительно для отдыха. Но некоторым людям хочется больше уединения и свободы.

В СНТ, коттеджных поселках, сельских поселениях — все равно есть соседи. И не все из них тихие, законопослушные и воспитанные. Они дымят мангалом, включают газонокосилку, заводят крикливых птиц. А если построить дом подальше от всех, на лесной полянке? В Федеральной Кадастровой палате считают, что возможность у граждан есть. И, быть может, человеку уже приглянулось местечко. С чего начать? В первую очередь необходимо разобраться в категориях земель.

Кому принадлежит лесная поляна

Строительство жилья, зданий для проживания в них круглогодично, допускается на землях населенных пунктов с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садоводства или же личного подсобного хозяйства (ЛПХ) Неплохой классификатор тут.

Специалисты учреждения рекомендуют выяснить, к какой категории относится «ваш» участок и кому эта земля принадлежит. Нужные данные есть в ЕГРН и ГЛР (Государственном лесном реестре). Объекты, которые числятся в ГЛР, предметом сделки стать быть не могут. И регистрация права в ЕГРН служит единственным доказательством собственности на недвижимость. В итоге сведения в реестрах могут отличаться, поэтому стоит проверить информацию о территории во всех базах. Если оказывается, что в интересующих реестрах земельный участок находится в составе российского лесного фонда, то жилое строение возводить не разрешается (ЛК РФ, статья 21).

А если данные реестров разнятся?

Бывает, что по данным ГЛР — это земля лесного фонда, а в ЕГРН — садового товарищества или даже населенного пункта. В таком случае перевес на стороне ЕГРН — действует «лесная амнистия» (Федеральный закон от 27 июля 2017 года № 280). То есть, в данном случае участок считается территорией СНТ или поселения (населенного пункта). Но правило работает, если право собственности на земельный участок возникло до 1 января 2016 года.

В Кадастровой палате уточняют, что если земли относятся к населенному пункту, то можно приобрести этот участок или взять в аренду (уже по федеральным законам, а не по правилам лесного законодательства). А если это надел в границах садового товарищества (СНТ, ОНТ и др.), то можно стать членом  объединения — согласно 3 статье Закона о введении в действие Земельного кодекса (часть 2.7).

Федеральная кадастровая палата

«По закону земельные участки распределяются только между членами СНТ».

А как быть, если в ЕГРН данных нет, а в ГЛР этот участок относится к лесному фонду? По мнению специалистов Кадастровой палаты, приоритетом обычно обладают договоры купли-продажи, аренды, дарения/наследования и другие правоудостоверяющие или правоустанавливающие документы —  если права на этот объект были выданы до 01.01.2016 года. Если окажется, что речь о землях населенного пункта, то можно попробовать купить или арендовать их, но если они входят в состав лесного фонда, то жилые постройки здесь не разрешены. Уточнить категорию, вид разрешенного использования можно еще в генплане земельного участка и в ПЗЗ.

Как выкупить понравившуюся землю на опушке?

Это сложный путь, отнимающий время и нервы. Однако идея стать хозяином лесной опушки небезнадежна. В «Публичной кадастровой карте», можно выяснить, какой кадастровый номер у земельного участка. Это бесплатно. Он указывается при подаче обращения о проведении аукциона в уполномоченный орган. Также отмечается цель использования земли.

Если же участок еще не образован, то понадобится проект межевания для утверждения или схема его расположения. Далее объект ставится на кадастровый учет, регистрируется право на него.

Заявление подается инициатором аукциона или муниципалитетом, а также кадастровым специалистом,  который проводил процедуру определения границ участка. Максимальный срок принятия решения о проведении торгов или отказе в них — 2 месяца с момента подачи заявления. На официальных сайтах должно появиться извещение об аукционе минимум за 1 месяц до самой даты. К нему прилагается проект договора купли-продажи. У организаторов не всегда есть официальный сайт, и тогда о событии публикуют новость на доске объявлений или в прессе.

Для участия необходимы следующие документы: копия удостоверения личности, заявка для участия, с указанными банковскими реквизитами и подтверждение внесения  задатка (квитанция о переводе и пр.). Начальная цена устанавливается уполномоченным органом (обычно это рыночная или кадастровая стоимость — по Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации).

Победителем аукциона признается участник, который предложил наибольшую цену. Если вы проиграли, то задаток должен быть возвращен организатором в течение 3 рабочих дней после подписания протокола о результатах торгов. Победитель же получает 3 экземпляра проекта договора купли-продажи — подписанных. Его задаток включается в сумму при оплате.

К слову, в Кадастровой палате россиянам советуют категорию ЛПХ — для личного подсобного хозяйства. Такой участок можно перевести в земли ИЖС, хозяйственные постройки можно возводить без получения разрешения (не жилой дом), а налоговая ставка в 3 раза меньше, чем для объектов ИЖС.